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ワンルームマンションは恐いぞえ~ 05/20

前の投稿でワンルームマンションの話をしましたが、今日も続きです。^^;

実はおいらはこうゆう事になったのもそもそも不動産が大好きだからです。^^;

しかし、これまでの長い人生経験で、ローンの痛手や甘い勧誘での失敗(女性も含めて^^;)そして最近の投資でのお勉強をしてくると、なかなかこのワンルームマンションがおいしいとは思えません。

投資用に一棟売りマンションではメリットも多いとは思いますがそんな資金はありませんよね^^;

ワンルームマンション投資それ自体はキャッシュフローが回れば問題ないとは思いますが、あまりにも恐い点があると考えられます。

、ワンルームマンションの新築は値段が不透明で、ほとんどが2000万円以上で高い。

 ■買った瞬間から中古物件1500万円でも売るのが難しい。


2、ワンルームマンションの新築時の家賃設定はいつまで続くかわからないので、将来的な値崩れを想定すべき。
 
 ■賃貸で入る人も新築にあこがれてその値段で入居しますが、その人が退去した後はその賃貸料は望めないかもしれません。

3.ワンルームマンションのキャッシュフローが大幅に減少する可能性があるのでよくシュミレーションすべき。
 
 ■賃貸料収入の減少やローンの変動金利、所得税申告での償却の減少によるプラス収支で増税等悪化要因が多数あります。

4.ワンルームマンション一戸の投資は入居者が居なくなるとキャッシュフローが途絶えることも想定にいれるべき。
 
 ■当然マンション内のワンルームですからどんな入居者にあたり、滞納や物件の部屋の階層や位置により不人気での未入居、はたまた隣が暴力団や宗教団体、自分の部屋やマンションでの事件等など、考えればきりがないほど未入居リスクはたくさんあります。

5.ワンルームマンションで新築の物に対しての融資は直ぐに物件評価価格負けする。

 ■そもそも1で予想するように2000万円という値段の根拠が不透明です。当然販売者は将来にわたる管理委託料で儲けるわけですが(例:トーシンパートナーズ)そもそも売る時も儲けを上乗せしています。(例:トーシンパートナーズ)
  ですから、販売会社に付いている融資会社は怪しいノンバンクが多いです。
 融資額は、そもそも物件価格を正当に表している融資額ではなく、こいつならいくらぶんどれるか!といった手法ではじいているのではないでしょうか?
 
  よって物件の評価を上回る融資をそもそも最初から負わされている訳です。
  従って、都市銀行等の金融機関は新築ワンルームマンションの融資をしません。


今日はちょっと怖い話になりましたが、長くなるのでこのへんで^^;(勝手やな~)

たまには押して~な。
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